不動産の名義変更(相続登記)

土地・建物の不動産を所有する者が死亡して相続が発生した場合、その土地・建物の権利(法律的には、所有権といいます)が誰に移ったのかを示す必要性が出てきます。特に不動産は取引価格が高額で権利関係も複雑なため、公的に権利の内容が分かるようにしておかないと、これから取引関係に入ろうとする第三者(例えば、土地を買いたいという人など)に不測の損害を与えるおそれもあるからです。

 
では、相続登記とはどのようなもので、遅れるとどうなるのか、手続の方法はどのようになっているのかについて考えてみましょう。

 

☆相続による不動産の名義変更とは
不動産の権利を公示するための手続きが登記という制度です。一般的に不動産の名義変更をするということは、不動産の登記手続きをすることを意味します。登記をすることは義務ではありませんので世間では登記をしていないケースもたくさんあるのですが、登記をしておかないとその不動産が自分の所有物であるということを、他人(第三者)に主張できなくなってしまいます。

 
登記を行う場面は売買や贈与等、様々なケースがありますが、相続による不動産の名義変更、すなわち相続登記とは土地・建物の所有者が死亡して相続が発生した際に行う登記手続きのことを指します。

 

☆不動産の名義変更が遅れた場合のデメリット

 
1.不動産を売却しようと考えている場合
不動産を第三者に売却する場合は、登記簿に所有者として記載してある人が売主として手続きを行うことになります。そのため、登記簿に載っている人が既に死亡している場合は、その名義を相続人に変えておく必要があります。不動産の決済(引渡し)の期日が迫っている場合など、早めに名義変更をしておかないと決済日を引き延ばすことになり、買主らの関係者に迷惑を掛けることになってしまいます。

 
2.相続人が途中で死亡した場合
不動産の所有者が死亡し、その法定相続人が、配偶者である妻と、子供3人だったと仮定しましょう。例えば遺産分割協議をすることなく、相続登記をしないうちに長男が不慮の事故によって亡くなってしまったとしましょう。このようなケースでは、死亡した長男に妻と子供がいる場合はこの妻と子供も相続人として名義変更の手続きに関与する必要が出てきます。もし、長男の生前より嫁姑の関係がうまくいっていなかった場合など相続人の間で揉めることも予想されます。

 
3.相続人が途中で認知症になってしまった場合
上記2.のケースで、相続登記をしないうちに配偶者である妻が認知症になってしまった場合もスムーズに相続登記を行うことができなくなります。この場合、家庭裁判所に後見人の申立をした上で選任された後見人が認知症である妻に代わって遺産分割協議をして、相続登記手続きをすることになります。後見人に選任されたのが弁護士や司法書士らの専門家の場合は報酬の支払いも発生することになりますし、家庭裁判所への申立などで時間もかかってしまうことになります。

 
☆相続登記の名義変更(手続き流れ・必要書類・期間・費用)
相続登記を行う場合、大きく分けて法定相続分で登記をするケースと、遺産分割協議に基づき登記をするケースとに分けられますが、ここでは実務上多く見られる遺産分割協議に基づくケースについて見ていきたいと思います。

 
遺産分割協議とは法定相続人全員の同意により相続財産の分配について話し合うことを意味します。この遺産分割協議により相続人間で自由に財産の帰属先を決定することができますので、ある相続人は全く財産を貰えず一人の相続人だけが全ての財産を取得するといった内容でも可能となります。

 
うまく遺産分割協議が整い不動産を誰が相続するのかが決まったら、遺産分割協議書という書面を作成することになります。この遺産分割協議書には、相続人全員の署名(記名)・押印(実印)が必要となりますので、相続人が遠方に住んでいる場合などは郵送でのやり取りで行うことになるでしょう。

 
次に、必要書類について見ていきましょう。被相続人(亡くなった人)については、死亡から出生まで遡った除籍・原戸籍など、登記簿に記載されている住所の証明として、住民票の除票や、戸籍の除附票などが必要となってきます。この中では特に遡った除籍などの収集が最も困難で時間がかかるところです。それではなぜ、出生時まで遡った除籍等が必要になるのでしょうか?それは、他に相続の権利を有している人がいないということを証明するためです。戸籍や除籍にはその人の結婚や離婚などの他、誰と養子縁組をしたか、あるいは誰を認知したか等々がすべて記載されています。そのため、稀に現相続人でさえも把握していなかった新たな相続人が登場することもあり得るのです。そのような状況のもとで名義変更するには新たに発覚した相続人の協力も必要ですので、話し合いがうまくいかなければ調停や裁判になってしまいます。

 
相続人側で必要になる書類としては、印鑑証明書、戸籍謄本の他、不動産を取得する人については、別途住民票なども必要となってきます。

 
名義変更が終わるまでの期間ですが、これはケースによってさまざまです。相続人全員で行う遺産分割協議がすぐにまとまれば問題ないのですが、分配方法について相続人間で意見の対立が生じてしまった場合などは数か月、あるいは数年を要することにもなります。

 
また、上に述べた被相続人の出生まで遡った除籍謄本の収集も、本籍地が何回も変更されている、離婚や再婚を繰り返しているケースなどでは、その取得にも時間を要することになります。

 
そして費用面についてはどのくらいかかるのでしょうか。一般的に相続登記の費用とは、登録免許税・戸籍除籍取得などの実費と、登記を専門家である司法書士に依頼する際の報酬とに分けることができます。

 
まず、実費の中で大きな割合を占めるのが登録免許税です。これは、土地や建物の固定資産の評価金額に一定の税率をかけて算出することになります。登記とは義務ではないため、登記をすることによりその権利の保護を受けたい人は登録料を国に納める必要があるのです。登録免許税は、土地・建物の評価金額が高いほど高額となりますので、相続する不動産の所在場所によって全く変わってくることになります。戸籍や除籍等の取得費用についても、親族関係が複雑で関係者が大人数であればあるほどその費用も高額となってきます。

 
司法書士に支払う登記の報酬ですが、現在では、報酬基準が撤廃されたことによって、各事務所によって報酬額が異なっていますので、依頼をする際は事前に見積を出してもらうべきでしょう。相続登記はその不動産の管轄の法務局ごとに申請をすることになりますので、複数の法務局にまたがる場合などはその分費用がかさむことになりますが、おおよその報酬額としては単一の法務局で済む場合なら5万~15万くらい、複数の法務局への申請が必要なら10万~20万の範囲になるケースが多いのではないでしょうか。

 

☆生前贈与による不動産の名義変更(手続き流れ・必要書類・期間・費用)
生前贈与を行うには、渡す人(贈与者)と貰う人(受贈者)との間で贈与契約を締結する必要があります。贈与も契約の一つですので、例えば贈与者である親が認知症で判断能力を喪失している場合などはそもそも贈与契約を交わすこと自体できなくなるので注意が必要です。

 
贈与契約が無事に締結できれば次に登記申請をすることになりますが、一般的には次の書類が必要となってきます。

 
1.贈与者の登記済権利証又は登記識別情報通知

 
2.贈与者の印鑑証明書(3カ月以内のもの)

 
3.贈与者の実印

 
4.受贈者の住民票

 
5.受贈者の認め印

 
その他、贈与契約書や法務局に提出する登記原因証明情報なども必要となりますが、登記手続を司法書士に依頼する場合には司法書士側で作成することが多いでしょう。

 
手続に要する期間は登記を行う管轄法務局の混み具合にもよりますが、1週間から2週間程度ということが多くなります。

 
最後に費用ですが、こちらも相続登記同様、実費と司法書士に登記を依頼する際の報酬金額とに分けられます。贈与の登記を行う際の注意事項として、贈与税が免除・軽減されるケースでも登録免許税は課税されるということです。司法書士報酬についても、相続登記と同じ考え方ですが、概ね5万円~20万以内くらいになるケースが多いのではないでしょうか。

 

☆まとめ
生前贈与を選択するのか、あるいは相続手続きによって名義変更を行うのか、その判断は非常に重要です。
税金の問題や親族間の人間関係等の諸事情を考慮しなければいけませんので、日頃から問題意識を持ち、事前に専門家に相談しておくことが名義変更を成功させるポイントになってくるでしょう。